Regularização de Imóveis em Cartório: Tudo o que Você Precisa Saber

Você sabia que um imóvel sem a devida regularização cartorária pode gerar insegurança jurídica, impedir financiamentos e até mesmo impossibilitar sua venda formal? Neste artigo completo, vamos explicar tudo sobre a regularização de imóveis em cartório, um passo fundamental para garantir a segurança e valorização do seu patrimônio.

O que é a regularização cartorária de imóveis?

A regularização cartorária é o processo que garante que seu imóvel esteja devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis, com documentação completa e atualizada. Este procedimento é essencial para formalizar a propriedade, assegurando que o imóvel esteja legalmente em seu nome e livre de pendências que possam comprometer seus direitos.

Diferente da regularização na prefeitura (que trata da conformidade com as normas municipais), a regularização cartorária foca na situação jurídica do imóvel, garantindo a segurança legal da propriedade.

Por que a regularização em cartório é tão importante?

A falta de regularização cartorária pode trazer diversas consequências negativas:

Insegurança jurídica

Sem o registro adequado, você não tem a garantia legal da propriedade, ficando vulnerável a contestações e disputas.

Impossibilidade de venda formal

Imóveis sem escritura e registro não podem ser vendidos formalmente, limitando-se a "contratos de gaveta" sem proteção legal.

Restrições a financiamentos

Bancos e instituições financeiras exigem documentação cartorária completa para conceder financiamentos ou aceitar o imóvel como garantia.

Problemas em inventários

A falta de regularização pode complicar significativamente o processo de inventário, gerando custos adicionais e atrasos para os herdeiros.

Desvalorização do patrimônio

Imóveis irregulares têm valor de mercado reduzido, representando uma perda financeira considerável para o proprietário.

Principais modalidades de regularização em cartório

Existem diferentes caminhos para regularizar um imóvel em cartório, dependendo da situação específica:

1. Regularização por Escritura Pública

Esta é a forma mais tradicional e direta de regularização, aplicável quando:

• Você possui contrato de compra e venda, mas não formalizou a transferência
• O antigo proprietário está disponível e concorda com a regularização
• Não há disputas sobre a propriedade do imóvel

O processo envolve a lavratura de uma Escritura Pública de Compra e Venda em Cartório de Notas, com a participação do vendedor e comprador, seguida do registro desta escritura no Cartório de Registro de Imóveis.

2. Regularização por Usucapião

O usucapião é uma alternativa quando:

• Você possui o imóvel há vários anos sem contestação
• Não há contato com o proprietário anterior
• Não existe escritura ou registro formal

Esta modalidade reconhece o direito de propriedade pela posse prolongada, pacífica e ininterrupta. Os prazos variam conforme o tipo de usucapião:

• Usucapião extraordinário: 15 anos de posse sem justo título
• Usucapião ordinário: 10 anos com justo título e boa-fé
• Usucapião especial urbano: 5 anos para imóveis urbanos até 250m² utilizados para moradia
• Usucapião familiar: 2 anos em casos específicos de abandono do lar

3. Regularização por Direito de Laje

Modalidade mais recente, introduzida pela Lei 13.465/2017, aplicável quando:

• Existe construção sobre laje de outro imóvel
• Há unidades autônomas com acessos independentes
• As construções podem ser individualizadas

O Direito de Laje permite que construções sobrepostas ou adjacentes tenham matrículas próprias, mesmo compartilhando o mesmo terreno, facilitando a regularização de moradias em comunidades.

4. Regularização por Inventário

Quando o imóvel pertencia a alguém já falecido e não foi transferido aos herdeiros, é necessário:

• Abertura de inventário judicial ou extrajudicial
• Partilha formal dos bens
• Registro da partilha no cartório de imóveis

Este processo formaliza a transferência da propriedade aos herdeiros legítimos, regularizando a situação do imóvel.

Documentos necessários para regularização em cartório

A documentação varia conforme a modalidade de regularização, mas geralmente inclui:

Documentos pessoais:

• RG e CPF dos envolvidos
• Certidão de casamento ou nascimento
• Comprovante de residência atualizado

Documentos do imóvel:

• Contrato de compra e venda (se houver)
• Matrícula ou transcrição anterior (se existir)
• Carnês de IPTU
• Comprovantes de pagamento
• Planta e memorial descritivo

Documentos específicos por modalidade:

Para Escritura Pública:

• Certidão negativa de ônus reais
• Certidão de quitação de tributos
• Certidão negativa de débitos condominiais (se aplicável)
• Comprovante de pagamento de ITBI

Para Usucapião:

• Documentos que comprovem a posse (contas de serviços públicos, declarações de vizinhos)
• Ata notarial atestando o tempo de posse
• Planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado
• Certidões negativas de ações possessórias

Para Direito de Laje:

• Matrícula do imóvel-base
• Projeto arquitetônico da construção na laje
• ART ou RRT do responsável técnico
• Habite-se da construção (se houver)

Dica profissional: Antes de iniciar qualquer processo, consulte um advogado especializado em direito imobiliário para avaliar qual a melhor estratégia para seu caso específico.

Passo a passo da regularização em cartório

1. Análise da situação atual

O primeiro passo é entender a situação jurídica do imóvel:

• Verificar se existe matrícula ou transcrição
• Identificar o proprietário registral
• Levantar eventuais ônus ou pendências
• Definir a estratégia de regularização mais adequada

2. Reunião da documentação necessária

Com base na estratégia definida, é preciso reunir todos os documentos pertinentes:

• Solicitar certidões em cartórios
• Obter documentos na prefeitura
• Preparar declarações e comprovantes
• Organizar histórico de posse (quando aplicável)

3. Elaboração de documentos técnicos

Em muitos casos, são necessários documentos técnicos:

• Planta do imóvel
• Memorial descritivo
• ART ou RRT de profissional habilitado
• Laudo de avaliação

4. Procedimentos específicos por modalidade

Para Escritura Pública:

1. Pagamento do ITBI na prefeitura
2. Lavratura da escritura no Cartório de Notas
3. Registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis

Para Usucapião:

1. Lavratura de ata notarial
2. Procedimento extrajudicial no cartório ou ação judicial
3. Registro da sentença ou decisão no Cartório de Imóveis

Para Direito de Laje:

1. Elaboração de escritura de instituição do direito de laje
2. Registro na matrícula do imóvel-base
3. Abertura de matrícula própria para a laje

5. Registro e formalização

A etapa final é sempre o registro no Cartório de Registro de Imóveis:

• Protocolo dos documentos
• Análise pelo oficial de registro
• Pagamento de emolumentos
• Registro definitivo e emissão de certidão atualizada

Tempo médio do processo: Dependendo da complexidade e da modalidade escolhida, a regularização cartorária pode levar de 2 a 18 meses para ser concluída.

Custos envolvidos na regularização cartorária

O investimento para regularizar um imóvel em cartório varia conforme diversos fatores:

Custos cartorários:

• Emolumentos para emissão de certidões
• Taxas para lavratura de escritura
• Custos de registro na matrícula
• Abertura de nova matrícula (quando necessário)

Tributos:

• ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis)
• ITCMD (em casos de herança)
• Taxas municipais e estaduais

Honorários profissionais:

• Advogado especializado
• Engenheiro ou arquiteto (para documentação técnica)
• Despachante imobiliário (opcional)

Custos processuais:

• Custas judiciais (em caso de usucapião judicial)
• Publicação de editais
• Perícias (quando necessárias)

Estimativa de valores: Em média, o custo total pode variar de 3% a 8% do valor do imóvel, dependendo da complexidade da regularização e das taxas cartoriais da sua região.

Benefícios da regularização cartorária

Investir na regularização do seu imóvel em cartório traz inúmeras vantagens:

Segurança jurídica:

• Garantia legal da propriedade
• Proteção contra fraudes imobiliárias
• Definição clara dos limites e características do imóvel
• Histórico oficial de transferências e modificações

Valorização patrimonial:

• Aumento significativo do valor de mercado
• Atratividade para compradores exigentes
• Facilidade em negociações imobiliárias
• Potencial para melhores ofertas

Facilidades financeiras:

• Acesso a linhas de crédito com garantia imobiliária
• Possibilidade de financiamentos com taxas reduzidas
• Uso como garantia em operações bancárias
• Facilidade em refinanciamentos

Tranquilidade familiar:

• Simplificação de futuros inventários
• Clareza na transmissão aos herdeiros
• Prevenção de disputas familiares
• Patrimônio seguro para as próximas gerações

Casos especiais de regularização cartorária

Alguns imóveis apresentam situações particulares que exigem atenção especial:

Imóveis em condomínios irregulares:

Necessitam primeiro da regularização do condomínio como um todo, para depois regularizar as unidades individualmente.

Imóveis rurais:

Exigem georreferenciamento, cadastro no INCRA e atendimento à legislação ambiental específica.

Imóveis em inventário:

Precisam da conclusão do processo sucessório antes da regularização definitiva.

Imóveis com múltiplos proprietários:

Demandam a concordância de todos os coproprietários ou processo judicial para definição de direitos.

Imóveis com restrições ambientais:

Requerem aprovações específicas de órgãos ambientais antes da regularização cartorária.

Erros comuns a evitar na regularização cartorária

Tentar economizar com "atalhos":

Processos simplificados ou informais podem parecer mais baratos inicialmente, mas frequentemente resultam em problemas jurídicos futuros muito mais custosos.

Não verificar a situação completa do imóvel:

Antes de iniciar qualquer processo, é fundamental verificar se existem ônus, hipotecas, penhoras ou outras restrições que possam impedir a regularização.

Confiar em "grileiros" ou intermediários sem credenciais:

Sempre busque profissionais legalmente habilitados e com experiência comprovada em regularização imobiliária.

Ignorar a necessidade de documentação técnica:

Plantas, memoriais e laudos técnicos são essenciais em muitos processos e devem ser elaborados por profissionais registrados no CREA ou CAU.

Não considerar todos os custos envolvidos:

Além dos valores cartorários, existem tributos, honorários e possíveis custos de adequação que devem ser considerados no planejamento financeiro.

Perguntas frequentes sobre regularização cartorária

Quanto tempo leva para regularizar um imóvel em cartório?

O prazo varia conforme a complexidade do caso e a modalidade escolhida. Uma regularização por escritura pública pode levar de 2 a 4 meses, enquanto um processo de usucapião pode se estender por 1 a 2 anos.

É possível regularizar um imóvel sem escritura?

Sim, através do usucapião ou outras modalidades específicas, dependendo da situação do imóvel e do tempo de posse.

Posso vender um imóvel que está em processo de regularização?

Tecnicamente é possível, mas não recomendável. A venda de imóveis em regularização costuma ser mais complexa e com valor reduzido. O ideal é concluir o processo antes de negociar.

A regularização cartorária substitui a regularização na prefeitura?

Não. São processos complementares, mas distintos. A regularização cartorária trata da situação jurídica do imóvel, enquanto a regularização na prefeitura aborda a conformidade com as normas urbanísticas.

Posso fazer a regularização sozinho, sem ajuda profissional?

Embora seja legalmente possível em alguns casos simples, não é recomendável. O processo envolve conhecimentos jurídicos específicos e procedimentos técnicos que exigem experiência profissional.

Conclusão: Segurança jurídica é um investimento, não um gasto

A regularização de imóveis em cartório não deve ser vista como uma despesa, mas como um investimento essencial na proteção e valorização do seu patrimônio. Um imóvel regularizado não apenas tem maior valor de mercado, mas proporciona segurança jurídica e tranquilidade para você e sua família.

Adiar a regularização geralmente resulta em:

• Custos maiores no futuro
• Complicações em vendas emergenciais
• Problemas em inventários
• Riscos de contestações e disputas

Este artigo foi elaborado por nossa equipe de especialistas em regularização imobiliária e atualizado em 22 de Maio de 2025. As informações podem variar conforme a legislação específica da sua região.